[티브이데일리 김지현 김진석 기자] '연기의 신' 배우 이병헌은 부동산 업계에서도 신으로 통한다. 건물을 쇼핑하는 '갓물주'다. 분당 서현동을 시작으로 영등포구 양평동, 성동구 옥수동까지 본인 소유의 법인 프로젝트비를 통해 대형 건물을 사고 팔며 막대한 시세 차익을 얻었다. 세 건물을 통해 얻은 임대료는 꼬마 빌딩 한 채 수준이다.

현재 법인이 보유한 옥수동 소재의 건물은 2021년 9월 준공된 대지면적 732㎡(약 221.43평), 연면적 2,494.76㎡ (약 754.67평)에 달하는 지하 2층, 지상 6층 규모의 대형 빌딩이다. 이병헌은 2022년 8월 프로젝트비를 통해 해당 건물을 239억 9000만 원에 매입했다. 눈에 띄는 건 190억 원에 달하는 대출금. 매입가의 80%에 달하는 수치다. 개인 대출은 강도 높은 규제를 받지만, 법인 대출은 비교적 자유로운 편이다. 이병헌은 2년도 채 지나지 않아 92억 원 가량의 시세 차익을 누렸다. 2024년 시세는 330억 원. 현 시세는 450억 원을 웃돌 것으로 추산되니 말 그대로 성공적 투자다. 현재는 국제학교가 2024년 입주, 건물 전체를 사용 중이다.

이병헌의 부동산 부자되기 프로젝트비

이병헌을 '갓물주'로 만들어 준 프로젝트비는 어떤 곳일까. 별도의 법인을 등록하는 스타들이 1인 매니지먼트 법인을 세우는 것과 달리 이병헌은 2017년 자본금 9억 9천만 원을 들여 부동산 전문 법인 프로젝트비를 설립했다. 모친 박 모 씨가 사내 이사다. 세간에 '이병헌, 이민정 부부의 건물'로 알려진 세 채의 건물 모두 프로젝트비를 통해 매수, 매각됐다

프로젝트비 주소지는 경기도 안성시 대덕면의 한적한 마을이다. 논과 밭 사이에 위치한 원룸, 투룸 규모의 모 빌라 10*호에 사무실을 임대 중이다. 수백 억 원대의 서울 빌딩을 수 차례 사고 판 부동산 법인의 본체라기엔 지나치게 초라한 규모다. 서울의 대형 빌딩을 사고 파는 프로젝트비 주소지는 왜 서울이 아닌 '면'일까. 절세 전략이다. 2017년 충남 공주에서 설립된 프로젝트비는 2018년 현재의 안성 주소지로 적을 옮겼다. 현행법상 수도권 외 지역에 법인을 세워 서울 부동산을 취득하면 세금(취득세)을 3배 정도 줄일 수 있다. 지역 균형 발전을 위해 마련된 제도지만 실제로는 고액 자산가들이 수십억 원의 세금을 아끼는 절세 루트로 활용되는 실정이다.

절세냐, 우회 탈세냐의 기준은 세무 당국의 시선에 따라 달라진다. 프로젝트비가 그랬다. 법인과 BH엔터테인먼트는 2023년 초 국세청으로부터 비정기(특별) 세무조사를 받고 수 억 원대의 추징금을 부과 받았다. 프로젝트비를 사실상 페이퍼컴퍼니로 간주한 것으로 보인다.

모친부터 급여 받는 여동생까지 프로젝트비는 일가 법인

3년 후, 프로젝트비 업무 방식은 달라졌을까. 면 단위의 작은 오피스텔에서 옥수동에 위치한 빌딩을 관리하는 업무가 과연 가능할까. 본지가 직접 현장을 찾았다.


현장을 찾기 전 BH측에 상주하는 직원이 있는지 물었다. 총 6명의 직원이 상주하고 있다고 했다. 소속사의 답변은, 2024년 프로젝트비가 제출한 감사보고서 인건비와 맞지 않았다. 2024년 총 인건비는 1억 5천 만원 가량. 2024년 최저임금 기준 월급인 206만 원과 비교했을 때, 불과 14만 원 차이 밖에 나지 않는다. 물론 이마저도 대표 이사 김 씨가 직원들과 똑같은 급여를 받고 있다는 전제에서다. BH는 다시 6명은 올해 기준이며, 2024년 직원은 총 4명으로 대표 김모 씨와 이병헌의 동생 이은희(개명 후 이지안), 직원 2명의 인건비라고 해명했다.

취재진이 찾은 프로젝트비 사무실은 예상보다 더 허름했다. 사무실 문을 두드렸지만 반응이 없다. 사명이 문 앞에 작은 글자로 초라하게 붙어 있었다. 사람은 보이지 않았지만, 신발은 의아할 정도로 많았다. 사진을 촬영하자, 빌라 주변을 돌던 방충 모자에 트레이닝복을 입은 한 남성이 취재진에 다가와 자신이 프로젝트비 직원이라고 설명했다. 10년째 프로젝트비 소속 정규직 직원으로 일하고 있으며 현재 하는 일은 빌라 건물을 관리하는 것이라 했다. 프로젝트비와 건물 측이 용역 관계를 맺었다는 직원의 설명이다. 그에 따르면 빌라에 사는 이들 대부분 학생이나, 러시아 출신의 노동자들이다.

수백 억 원 상당의 옥수동 건물은 통째로 임대 중인 임차인 한 명에게 직접 맡기면서, 월세 수익이 크지 않은 면 소재의 빌라 관리는 소속사 직원이 직접 관리하고 있는 것. 등기를 살펴보니 해당 빌라는 이병헌 모친 박 모씨의 소유로 확인된다. 박 씨는 2020년 7월 서울치과의사신용협동조합으로부터 23.6억 원 가량을 대출 받아 빌라를 샀다. 조합은 한적한 시골 마을의 담보 가치를 수 십억 원으로 평가, 고령의 박 씨에게 거액의 대출금을 내줬다.


국세청 추징 후 시작한 펫 사업, 매출은 0원

여기서 중요한 존재, 이병헌의 동생 이은희다. 2023년 이병헌은 프로젝트비가 유령 회사 의혹을 받자 2024년 1월 애완동물 장묘업 및 서비스업을 시작했다.

프로젝트비는 2024년 펫 사업을 진행했다. 브랜드 명은 폴***. 강아지를 훈련하거나 반려인이 자리를 비울 때 숙박을 대행하는 서비스 업체다. 수지 성복에 위치해 했지만 주변은 온통 산이라 역시 한적했다. 강아지 10여 마리가 눈에 띄었다. 규모가 꽤 큰데도 임직원은 1명에 불과했다. 업체 홍보를 맡은 대표 관리자 이은희는 보이지 않았다.

문제는 프로젝트비가 2024년 1월 펫 관련 사업을 시작한다고 공지했음에도 불구 매출은 '0'원으로 기록됐다는 점이다. 감사보고서에 따르면 법인의 매출은 100% 임대료에서 나온다. 2023년 매출액은 6억 8천, 임대료 수익과 100% 동일하다. 2024년도 마찬가지. 10억 5499만 원이다. 이 역시 100% 임대료 수익과 일치한다. 공식 SNS 공지대로 5월 정식 오픈했다면 손익계산서에 '서비스 매출' 혹은 '영업 수익' 항목으로 매출이 잡혀야 하지만 없다.

BH에 따르면 이은희는 2024년부터 프로젝트비 소속 직원으로 수백 만 원 상당의 월급(인건비와 직원수 평균 기준)을 받았다. 펫 사업이 시작된 뒤 600만원에 불과했던 프로젝트비의 임차료는 7240만원으로 12배 가량 폭등했다. 펫 사업에 드는 임대료다. 그해 감사보고서에 기록된 잡수익 815만 원이 폴*** 매출의 전부라고 해명해도 문제는 발생한다. 회계상 매출은 영업 수익에 기록된다. 프로젝트비의 펫 사업이 법인의 정식 사업이라면 매출액에 포함돼야 한다.

이병헌 옥수동 건물 매입 후 월세 폭등

이병헌의 사들인 건물은 월세가 폭등했다. 이병헌은 2022년 8월 옥수동 건물을 매입한 후 년간 6억 8천만 원의 임대료를 지불하던 세입자들을 모두 내보내고, 2024년 초경 국제학교를 입성시켰다. 이후 프로젝트비의 임대료 수익은 10억 5천만 원으로 1.54배 뛰어 올랐다. 이마저도 2년 전 시세다. 24년을 기점으로 서울 부동산 시세가 크게 상승한 점을 고려하면 국제학교가 프로젝트비에 지불하는 월세는 세간에 알려진 8500만 원을 웃돌 것으로 예상된다.

프로젝트비는 이병헌이라는 브랜드를 통해 돈으로 돈을 버는 구조를 만들 수 있었다. 법인은 2022년 옥수동 건물을 약 240억 원에 매입하면서 무려 190억 원을 은행 대출로 충당했다. 자본금의 20배가 넘는 거액의 대출을 은행이 승인한 배경에는 이병헌이라는 스타의 개인 신용과 담보가 결정적인 역할을 했을 것이라는 분석이 지배적이다.

과거 영등포구 양평동 빌딩 거래에서는 이병헌의 개인 자금이 직접 동원됐다. 70억 원을 법인에 '무이자'로 대여, 빌딩 매입을 도왔다. 프로젝트비는 3년 뒤 이를 368억 원에 매각, 약 106억 원의 시세 차익을 남겼다. 법인은 보유 기간 동안 매년 12~17억 원에 달하는 임대 수익을 챙겼고 관련 수익으로 이병헌에게 빌린 대여금을 전액 상환했다.

프로젝트비는 이병헌 일가의 법인이다. 김 씨가 대표이사로 등재돼 있지만 모친부터 동생까지 사실상 가족이 운영하는 법인이다. 이병헌의 일가는, 법인을 통해 부동산 신화를 쓰고 있다.

[티브이데일리 김지현 김진석 기자 news@tvdaily.co.kr /사진=안성후 기자]